Glossar
Nebenkostennachzahlung
Auch: Nachzahlung · Betriebskostennachzahlung · Nebenkostenguthaben · Guthaben aus der Nebenkostenabrechnung
Eine Nebenkostennachzahlung ist der Betrag, um den der Kostenanteil einer Mietpartei laut Nebenkostenabrechnung ihre geleisteten Vorauszahlungen übersteigt; liegt der Anteil darunter, ergibt sich ein Guthaben des Mieters.
Nachzahlung und Guthaben sind das Ergebnis der letzten Zeile jeder Nebenkostenabrechnung: Kostenanteil der Mietpartei minus geleistete Vorauszahlungen.
Ein Beispiel: Auf eine Wohnung entfallen nach dem Verteilerschlüssel 2.460 € Betriebs- und Heizkosten. Der Mieter hat zwölf Monate lang 180 € vorausgezahlt, zusammen 2.160 €. Es ergibt sich eine Nachzahlung von 300 €. Hätte er 220 € im Monat gezahlt, also 2.640 €, stünde ihm ein Guthaben von 180 € zu. Abgezogen werden die tatsächlich gezahlten Vorauszahlungen, nicht die vereinbarten – nicht gezahlte Abschläge erhöhen damit automatisch die Nachzahlung.
Fällig wird eine Nachzahlung mit Zugang einer formell ordnungsgemäßen Abrechnung; dem Mieter wird eine angemessene Zeit zur Prüfung zugestanden. Verlangt er Einsicht in die Belege und wird sie verweigert, darf er die Nachzahlung zurückhalten. Ein Guthaben müssen Sie auszahlen – auch dann, wenn Sie die Abrechnungsfrist verpasst haben.
Die Fristen wirken in beide Richtungen. Sie müssen die Abrechnung spätestens zwölf Monate nach Ende des Abrechnungszeitraums zustellen, sonst ist eine Nachforderung ausgeschlossen. Der Mieter hat seinerseits zwölf Monate nach Zugang Zeit für Einwände.
Eine hohe Nachzahlung ist meist ein Zeichen, dass die Vorauszahlung zu niedrig angesetzt ist. Nach jeder Abrechnung dürfen beide Seiten sie in Textform auf eine angemessene Höhe anpassen. Im Beispiel läge ein neuer Abschlag bei rund 205 € – der Jahresanteil geteilt durch zwölf.
Steuerlich gilt das Zuflussprinzip: Eine Nachzahlung zählt zu den Einnahmen des Jahres, in dem sie eingeht, und gehört in die Anlage V dieses Jahres. Bleibt sie aus, wird sie zum offenen Posten.
In RoofRunner steht jede erzeugte Abrechnung mit Betrag und Status in der Liste der Nebenkostenabrechnung.
Fristen und Anpassung
§ 556 Abs. 3 BGB verpflichtet zur jährlichen Abrechnung der Vorauszahlungen. Nach Ablauf des zwölften Monats nach Ende des Abrechnungszeitraums ist eine Nachforderung ausgeschlossen, es sei denn, der Vermieter hat die Verspätung nicht zu vertreten. Einwendungen muss der Mieter bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Zugang der Abrechnung mitteilen.
Nach § 560 Abs. 4 BGB kann jede Vertragspartei nach einer Abrechnung die Vorauszahlungen durch Erklärung in Textform auf eine angemessene Höhe anpassen.
Einkommensteuerlich sind Einnahmen nach § 11 Abs. 1 EStG in dem Kalenderjahr bezogen, in dem sie zugeflossen sind.
Dieser Text ist eine allgemeine Einordnung und keine Rechtsberatung.
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Häufige Fragen
Wann muss der Mieter eine Nebenkostennachzahlung bezahlen?
Sie wird mit Zugang einer formell ordnungsgemäßen Abrechnung fällig. Dem Mieter steht eine angemessene Prüfungszeit zu; viele Vermieter setzen dafür ein Zahlungsziel von einigen Wochen.
Muss ich ein Nebenkostenguthaben auch nach Fristablauf auszahlen?
Ja. Die Zwölfmonatsfrist schließt nur Nachforderungen des Vermieters aus. Ein Guthaben des Mieters bleibt bestehen und ist auszuzahlen.
Begriffe kennen ist das eine.
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