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Gewerbeeinheiten und gemischt genutzte Objekte verwalten
Vermieter mit Gewerbeeinheiten und gemischt genutzten Objekten
Ein Objekt mit einem Ladenlokal im Erdgeschoss und Wohnungen darüber ist verwaltungstechnisch nicht ein Objekt mit einer Besonderheit, sondern zwei Regelwerke unter einem Dach. Im Gewerbemietrecht gilt weitgehend Vertragsfreiheit, im Wohnraummietrecht nicht. Das wirkt sich vor allem dort aus, wo beide zusammentreffen: bei der Betriebskostenabrechnung und beim Verteilerschlüssel.
Gewerbeeinheiten sind eigene Einheiten
Ein Ladenlokal, eine Praxis oder ein Büro ist eine Mieteinheit wie jede andere: mit eigener Fläche, eigener Nummer und eigenem Mietstatus. Genau deshalb muss sie im Bestand geführt werden — fehlt sie, verteilen sich die Kosten des Objekts auf zu wenige Schultern und die gesamte Abrechnung ist falsch.
- Gewerbeeinheiten neben Wohneinheiten im selben Objekt
- Fläche je Einheit als Grundlage des Flächenschlüssels
- Eigene Mietverhältnisse mit eigenen Laufzeiten
Wo die Abrechnung heikel wird
Verursacht die gewerbliche Nutzung erheblich höhere Kosten — etwa bei Müll, Wasser oder Reinigung —, dürfen diese Mehrkosten nicht schlicht mit über den Flächenschlüssel auf die Wohnraummieter verteilt werden. In solchen Fällen ist ein Vorwegabzug für den Gewerbeanteil zu prüfen.
Weil die Kostenart entscheidet, welcher Maßstab gilt, ist die saubere Zuordnung beim Buchen hier noch wichtiger als bei reinem Wohnraum. Für Heizung und Warmwasser bleibt es unabhängig davon bei der Heizkostenverordnung.
Verträge mit anderen Laufzeiten
Gewerbemietverträge laufen typischerweise befristet, oft mit Optionen, und Wertsicherungsklauseln sind verbreiteter als im Wohnraum. Was sich daraus für die Verwaltung ergibt, ist banal und folgenreich: mehr Termine, die niemand im Kopf hat.
RoofRunner führt Standard-, Staffel- und Indexmietverträge in derselben Mietvertragsverwaltung. Der praktische Vorteil liegt weniger im Führen als im Erinnern: Eine Indexanpassung wirkt nicht automatisch, sondern setzt eine Erklärung in Textform voraus. Wer sie vergisst, kann sie für den vergangenen Zeitraum nicht nachholen.
Leerstand trifft Gewerbe härter
Eine leerstehende Wohnung ist meist nach Wochen neu vermietet. Ein Ladenlokal steht schnell Monate leer, und in dieser Zeit läuft der volle Kostenblock weiter. Der auf die leere Einheit entfallende Anteil der Betriebskosten bleibt beim Vermieter — er darf nach den allgemeinen Regeln nicht auf die übrigen Mietparteien verteilt werden, auch nicht anteilig.
Für die Kalkulation heißt das: Leerstand gehört als Abschlag in die Renditebetrachtung, nicht als Ausnahme. Wie stark er durchschlägt, sehen Sie in den Auswertungen je Objekt.
- Leerstandsanteil bleibt beim Vermieter, nicht bei den übrigen Mietern
- Kosten je Objekt und Jahr nachvollziehbar
- Grundlage für die Anlage V trotz Leerstand
Was hier nicht abgedeckt ist
RoofRunner bildet die Umsatzsteueroption bei gewerblicher Vermietung nicht als eigene Logik ab und erstellt keine Umsatzsteuervoranmeldung. Wenn Sie zur Umsatzsteuer optiert haben, bleibt die steuerliche Behandlung Sache Ihrer Buchhaltung oder Ihres Steuerberaters.
Umsatzabhängige Mieten und Staffelungen nach Umsatz sind ebenfalls nicht abgebildet.
Die Funktionen dahinter
Passende kostenlose Rechner
Häufige Fragen
Muss ich Gewerbekosten vor der Umlage auf die Wohnraummieter abziehen?
Wenn die gewerbliche Nutzung erheblich höhere Kosten verursacht — etwa bei Müll, Wasser oder Reinigung — ist ein Vorwegabzug für den Gewerbeanteil zu prüfen. Andernfalls tragen die Wohnraummieter Kosten mit, die sie nicht verursacht haben.
Gilt die Betriebskostenverordnung auch für Gewerbe?
Nicht unmittelbar. Im Gewerbemietrecht gilt weitgehend Vertragsfreiheit — was umgelegt wird, ergibt sich aus dem Vertrag. Die BetrKV wird dort oft als Katalog vereinbart, ist aber nicht kraft Gesetzes anwendbar.
Wie werden Gewerbeeinheiten abgerechnet?
Nach den Regeln des jeweiligen Mietvertrags. Für die Verteilung im Objekt zählt die Fläche der Einheit wie bei Wohnraum; abweichende vertragliche Maßstäbe hinterlegen Sie je Kostenart.
Kostet eine Gewerbeeinheit dasselbe wie eine Wohnung?
Ja. Abgerechnet wird pro Einheit, unabhängig von der Nutzungsart.
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