Leerstand

Die wichtigste Regel ist eine Verbotsregel: Die auf eine leerstehende Einheit entfallenden Betriebskosten dürfen nicht auf die übrigen Mietparteien verteilt werden. Die Einheit bleibt im Verteilerschlüssel, ihr Anteil geht zulasten des Vermieters. Eine Abrechnung, die den Leerstand herausrechnet und die Restkosten auf die verbleibenden Mieter aufteilt, ist fehlerhaft.

Ein Rechenbeispiel: Ein Haus mit vier gleich großen Wohnungen verursacht 8.000 Euro umlagefähige Betriebskosten. Steht eine Wohnung das ganze Jahr leer, trägt der Vermieter ihren Anteil von 2.000 Euro; jede der drei vermieteten Wohnungen zahlt unverändert 2.000 Euro. Würden die 8.000 Euro auf drei Parteien verteilt, zahlte jede rund 2.667 Euro – also 667 Euro zu viel. Bei der Heizung fällt für die leere Einheit zwar kaum Verbrauch an, der Grundkostenanteil aber in voller Höhe.

Prüfen Sie bei längerem Leerstand auch die Gebäudeversicherung. Viele Verträge knüpfen an nicht genutzte Räume Obliegenheiten, etwa regelmäßige Kontrollen oder das Absperren und Entleeren wasserführender Leitungen in der kalten Jahreszeit. Wer sie nicht erfüllt, riskiert im Schadensfall den Versicherungsschutz.

Steuerlich bleibt der Werbungskostenabzug während des Leerstands erhalten, solange die Vermietungsabsicht fortbesteht und nachweisbar ist – durch Inserate, Maklerauftrag oder dokumentierte Besichtigungen. Ohne diesen Nachweis kann das Finanzamt den Abzug für die Leerstandszeit versagen.

Wirtschaftlich ist Leerstand der teuerste Zustand einer Einheit: keine Einnahmen, volle laufende Kosten, weiterlaufende Finanzierung. In der Renditerechnung gehört er deshalb als Abschlag berücksichtigt – siehe Mietrendite.