Glossar
Verteilerschlüssel
Auch: Umlageschlüssel · Umlagemaßstab · Verteilungsschlüssel
Der Verteilerschlüssel ist der Maßstab, nach dem die Gesamtkosten einer Betriebskostenart auf die einzelnen Mietparteien eines Objekts aufgeteilt werden – üblich sind Wohnfläche, Personenzahl und erfasster Verbrauch.
Haben die Parteien im Mietvertrag nichts vereinbart, gilt nach § 556a Abs. 1 BGB der Flächenmaßstab: die Kosten werden nach dem Anteil der Wohnfläche verteilt. Das ist der praktikabelste Schlüssel, weil sich die Fläche über das Jahr nicht ändert.
Der Personenschlüssel bildet die Verursachung bei Müll und teilweise bei Wasser besser ab, verlangt aber, dass Sie unterjährige Änderungen dokumentieren – zieht jemand im Mai aus, ist die Personenzahl für das Jahr nicht mehr konstant.
Beim Verbrauchsschlüssel zählt die Ablesung. Für Heizung und Warmwasser ist er nicht optional: die Heizkostenverordnung schreibt vor, dass ein wesentlicher Teil dieser Kosten verbrauchsabhängig abgerechnet wird. Grundlage sind die erfassten Zählerstände.
Ein Objekt kann mehrere Schlüssel gleichzeitig verwenden – Grundsteuer nach Fläche, Müll nach Personen, Heizung nach Verbrauch. In RoofRunner hinterlegen Sie den Maßstab je Kostenart in der Nebenkostenabrechnung.
Wer den Maßstab bestimmt
§ 556a Abs. 1 BGB setzt die Wohnfläche als gesetzlichen Auffangmaßstab, wenn der Mietvertrag schweigt. Abweichende Vereinbarungen sind zulässig.
§ 556a Abs. 2 BGB erlaubt dem Vermieter, für verbrauchsabhängig erfassbare Kosten einseitig auf einen Verbrauchsmaßstab umzustellen – durch Erklärung in Textform vor Beginn eines Abrechnungszeitraums. Für andere Kostenarten gibt es dieses einseitige Recht nicht.
Die Umstellung nach § 556a Abs. 2 BGB ist strikt von der Mieterhöhung nach § 558 BGB zu trennen – zwei verschiedene Rechte mit verschiedenen Voraussetzungen.
Dieser Text ist eine allgemeine Einordnung und keine Rechtsberatung.
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Häufige Fragen
Kann ich den Verteilerschlüssel nachträglich ändern?
Für verbrauchsabhängig erfassbare Kosten ja, einseitig und in Textform vor Beginn des nächsten Abrechnungszeitraums (§ 556a Abs. 2 BGB). Für alle anderen Kostenarten brauchen Sie eine Vereinbarung mit dem Mieter.
Welcher Schlüssel gilt, wenn im Mietvertrag nichts steht?
Die Wohnfläche. Das ist der gesetzliche Auffangmaßstab nach § 556a Abs. 1 BGB.
Begriffe kennen ist das eine.
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