Wohnfläche nach WoFlV berechnen

Die Wohnfläche wirkt wie eine schlichte Messgröße und ist tatsächlich eine Rechengröße mit eigenen Regeln. Sie bestimmt die Miethöhe, den Vergleich mit dem Mietspiegel und — meist unbemerkt — die Verteilung der Betriebskosten auf alle Parteien eines Objekts.

Welche Regel gilt

Für preisgebundenen Wohnraum gilt die Wohnflächenverordnung unmittelbar. Für frei finanzierten Wohnraum gilt sie, wenn die Parteien nichts anderes vereinbart haben — was praktisch fast immer der Fall ist.

Vereinbart werden könnte auch etwas anderes, etwa eine Berechnung nach DIN 277. Die weicht deutlich ab, weil sie Flächen unabhängig von der Raumhöhe erfasst und Balkone anders behandelt. Wer eine solche Zahl aus einem Exposé übernimmt, übernimmt eine Fläche, die nicht die Wohnfläche ist.

Was zur Wohnfläche gehört

§ 2 WoFlV zählt die Grundflächen der Räume auf, die ausschließlich zu der Wohnung gehören. Einbezogen sind auch Wintergärten, Schwimmbäder und ähnliche nach allen Seiten geschlossene Räume sowie Balkone, Loggien, Dachgärten und Terrassen.

Nicht zur Wohnfläche gehören:

• Kellerräume und Abstellräume außerhalb der Wohnung
• Waschküchen und Bodenräume
• Heizungsräume
• Garagen und Stellplätze
• Geschäftsräume

Ein Abstellraum innerhalb der Wohnung zählt dagegen mit. Die Unterscheidung ist die Lage, nicht die Nutzung.

Wie die Grundfläche ermittelt wird

§ 3 WoFlV regelt die Messung: Gemessen wird im lichten Rohbaumaß, also zwischen den fertigen Wandoberflächen. Fenster- und Türnischen bleiben außer Betracht, ebenso Schornsteine, Vormauerungen und freistehende Pfeiler, soweit sie eine bestimmte Höhe und Grundfläche überschreiten.

Einbaumöbel werden nicht abgezogen — die Fläche unter einem Einbauschrank zählt mit. Eine bodengleiche Dusche ebenso.

Die Anrechnung nach Raumhöhe

§ 4 WoFlV ist die Regel, an der die meisten Abweichungen entstehen:

• Grundflächen mit einer lichten Höhe von mindestens zwei Metern: voll
• Grundflächen mit einer lichten Höhe von mindestens einem und weniger als zwei Metern: zur Hälfte
• Grundflächen mit einer lichten Höhe von weniger als einem Meter: gar nicht

Bei einer Dachgeschosswohnung mit flacher Neigung entscheidet das über zweistellige Prozentsätze der Gesamtfläche. Genau hier liegen die meisten Flächenabweichungen zwischen Mietvertrag und Wirklichkeit.

Für unbeheizbare Wintergärten und Schwimmbäder gilt eine Anrechnung zur Hälfte.

Balkone, Loggien, Terrassen

Sie sind in der Regel zu einem Viertel anzurechnen, höchstens zur Hälfte. Die hälftige Anrechnung ist der begründungsbedürftige Ausnahmefall, nicht eine Wahlmöglichkeit — sie kommt bei besonders hochwertiger Lage und Ausstattung in Betracht, etwa einer großen Südterrasse mit Ausblick.

Wer regelmäßig die Hälfte ansetzt, weil es günstiger aussieht, riskiert eine angreifbare Flächenangabe. Das wirkt sich doppelt aus: auf die Miethöhe und auf die Betriebskostenanteile aller anderen Parteien.

Die Berechnung lässt sich mit dem Wohnflächen-Rechner nachvollziehen.

Warum die Fläche über mehr entscheidet als die Miete

Sagt der Mietvertrag zur Umlage nichts, gilt nach § 556a Abs. 1 BGB die Wohnfläche als gesetzlicher Auffangmaßstab für die Betriebskosten. Der Anteil einer Einheit an der Gesamtfläche bestimmt ihren Anteil an den Kosten.

Ein Fehler bei einer einzigen Einheit verschiebt deshalb die Anteile aller Parteien. Wird eine Fläche zu hoch angesetzt, zahlt diese Partei zu viel und alle anderen zu wenig — und umgekehrt. Das macht die Fläche zu einem Datum, das einmal sauber ermittelt und dann dokumentiert gehört.

Wenn die Fläche vom Mietvertrag abweicht

Weicht die tatsächliche Fläche erheblich von der im Mietvertrag genannten ab, kann das Auswirkungen auf die Miete haben. Die Rechtsprechung hat eine Abweichung von mehr als zehn Prozent lange als erheblichen Mangel behandelt.

Für die Betriebskostenabrechnung ist unabhängig davon grundsätzlich die tatsächliche Fläche maßgeblich — nicht die vereinbarte. Wer mit einer veralteten Zahl abrechnet, rechnet auch dann falsch, wenn die Zahl im Vertrag steht.

Praktisch

Die Fläche gehört zur Einheit, nicht zum Mietvertrag. Sie überdauert Mieterwechsel und ist genau deshalb der stabilste Verteilungsmaßstab, den ein Objekt hat.

Einmal nachmessen kostet einen Nachmittag. Eine falsche Fläche zieht sich durch jede Betriebskostenabrechnung, die danach erstellt wird.

Wer die Fläche ermittelt

Eine förmliche Vermessung ist nicht vorgeschrieben. Sie können selbst messen, solange Sie die Regeln der Wohnflächenverordnung anwenden und das Ergebnis nachvollziehbar dokumentieren — mit einer Aufstellung je Raum, den Maßen und der jeweiligen Anrechnung.

Bei Dachgeschosswohnungen und verwinkelten Grundrissen lohnt sich fachliche Hilfe. Der Aufwand amortisiert sich schnell, weil eine belastbare Fläche über die gesamte Haltedauer in jede Abrechnung eingeht.

Nicht verlassen sollten Sie sich auf Angaben aus Exposés, Bauplänen oder alten Mietverträgen. Baupläne weisen häufig Bruttogrundflächen aus, Exposés rechnen Balkone großzügig, und alte Verträge geben Zahlen weiter, deren Herkunft niemand mehr kennt.

Nach einem Umbau

Wird die Wohnung verändert — ein Balkon verglast, ein Raum abgetrennt, ein Dachboden ausgebaut — ändert sich die Wohnfläche und damit der Verteilungsmaßstab für alle Einheiten des Objekts.

Die neue Fläche gilt ab dem Zeitpunkt der Fertigstellung. Für den laufenden Abrechnungszeitraum bedeutet das eine zeitanteilige Betrachtung, was die Abrechnung spürbar verkompliziert. Wo es sich einrichten lässt, ist der Beginn eines Abrechnungszeitraums der bessere Zeitpunkt für den Abschluss solcher Maßnahmen.

Für die Dokumentation genügt eine einfache Aufstellung: je Raum die Grundfläche, die anzuwendende Anrechnung und das Ergebnis, darunter die Summe. Bewahren Sie sie zusammen mit den Maßen und, wenn vorhanden, einer Skizze am Objekt auf. Wird die Fläche später bestritten — bei einer Betriebskostenabrechnung oder bei einer Mieterhöhung —, ist diese Aufstellung der Unterschied zwischen einer belegten Zahl und einer Behauptung.

Wenn Flächen im Bestand uneinheitlich sind

In gewachsenen Beständen stammen die Flächenangaben oft aus verschiedenen Quellen und Jahrzehnten: eine aus dem Bauplan, eine aus einem Exposé, eine aus einem alten Mietvertrag. Für die Miethöhe fällt das kaum auf; für die Betriebskostenumlage schon.

Der Grund ist die Summenbildung. Der Anteil einer Einheit ergibt sich aus ihrer Fläche geteilt durch die Gesamtfläche aller Einheiten. Sind die einzelnen Werte nach unterschiedlichen Regeln ermittelt, ist die Summe kein sinnvoller Nenner mehr — und alle Anteile sind verschoben, auch die der korrekt gemessenen Einheiten.

Es lohnt sich deshalb, in einem Bestand einmal einheitlich zu erfassen, statt Einheit für Einheit nachzubessern. Der Aufwand fällt einmal an, die Wirkung gilt für jede weitere Abrechnung.

Dieser Beitrag ist eine allgemeine Einordnung und ersetzt keine Rechtsberatung.