Glossar
Ortsübliche Vergleichsmiete
Auch: Vergleichsmiete · Mietspiegel
Die ortsübliche Vergleichsmiete ist das übliche Entgelt für Wohnraum vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage in einer Gemeinde, gebildet aus den Mieten der letzten sechs Jahre.
Der Betrachtungszeitraum von sechs Jahren ist der entscheidende Hebel. Er umfasst nur Mieten, die in dieser Zeit neu vereinbart oder geändert wurden – langjährig unveränderte Mieten fließen nicht ein. Dadurch bildet die Vergleichsmiete eher das aktuelle Marktgeschehen ab als den Durchschnitt aller Bestandsmieten.
Als Begründung für ein Erhöhungsverlangen kommen vier Mittel in Betracht: ein Mietspiegel der Gemeinde, eine Auskunft aus einer Mietdatenbank, ein Sachverständigengutachten oder die Benennung von drei Vergleichswohnungen. Der qualifizierte Mietspiegel hat dabei besonderes Gewicht – seine Angaben gelten als zutreffend, solange nichts Gegenteiliges bewiesen wird.
Die Vergleichsmiete ist die absolute Obergrenze jeder Anpassung nach § 558 BGB. Liegt Ihre Miete bereits darüber, hilft auch eine unausgeschöpfte Kappungsgrenze nicht. Von beidem zu unterscheiden ist die Mietpreisbremse, die bei der Neuvermietung greift.
Ein Rechenbeispiel: Der Mietspiegel weist für eine 70-Quadratmeter-Wohnung eine Spanne von 8,20 bis 9,40 Euro je Quadratmeter aus, die aktuelle Miete liegt bei 7,50 Euro, also 525 Euro. Bis zum oberen Rand der Spanne wären 658 Euro denkbar – ob die Wohnung ihn rechtfertigt, hängt von Ausstattung und Lage ab. Die Kappungsgrenze von 20 Prozent erlaubt aber höchstens 630 Euro, bei 15 Prozent 603,75 Euro. Maßgeblich ist die niedrigere Schranke. Mit dem Mieterhöhungs-Rechner prüfen Sie beide Grenzen; das Verfahren beschreibt der Ratgeber Mieterhöhung durchführen.
Definition, Mietspiegel und Neuvermietung
§ 558 Abs. 2 BGB definiert die ortsübliche Vergleichsmiete als die üblichen Entgelte für Wohnraum vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage einschließlich der energetischen Ausstattung, die in der Gemeinde in den letzten sechs Jahren vereinbart oder geändert worden sind. § 558a BGB nennt die zulässigen Begründungsmittel.
Für einen qualifizierten Mietspiegel, der nach § 558d BGB regelmäßig angepasst wird, wird vermutet, dass seine Entgelte die ortsübliche Vergleichsmiete wiedergeben. Bei der Neuvermietung in einem Gebiet mit angespanntem Wohnungsmarkt darf die Miete sie nach § 556d Abs. 1 BGB höchstens um 10 Prozent übersteigen.
Dieser Text ist eine allgemeine Einordnung und keine Rechtsberatung.
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Häufige Fragen
Was zählt in die ortsübliche Vergleichsmiete hinein?
Nur Mieten, die in den letzten sechs Jahren neu vereinbart oder geändert wurden, für vergleichbaren Wohnraum in derselben Gemeinde. Lange unveränderte Bestandsmieten bleiben außen vor.
Reicht ein einfacher Mietspiegel als Begründung?
Ja, auch ein einfacher Mietspiegel ist ein zulässiges Begründungsmittel. Ein qualifizierter Mietspiegel hat allerdings Vermutungswirkung und ist im Streitfall belastbarer.
Begriffe kennen ist das eine.
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