Glossar
Mietverhältnis
Auch: Mietvertrag
Das Mietverhältnis ist das durch den Mietvertrag begründete Dauerschuldverhältnis, in dem der Vermieter den Gebrauch der Mietsache gewährt und der Mieter dafür die vereinbarte Miete zahlt.
Die beiden Hauptpflichten stehen in § 535 Abs. 1 BGB: Der Vermieter muss die Mietsache in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand überlassen und darin erhalten. Das zweite Wort wird oft überlesen – aus ihm folgt die dauerhafte Instandhaltungspflicht, die Zuständigkeit für Schönheitsreparaturen und, bei ihrer Verletzung, die Mietminderung.
Für die Verwaltung ist das Mietverhältnis die eigentliche Bezugsgröße, nicht die Wohnung und nicht die Person. An ihm hängen Miethöhe, Kaution, Vorauszahlungen, Abrechnungen, Zählerstände und Vorgänge. Wechselt der Mieter, endet ein Mietverhältnis nach Ablauf der Kündigungsfrist oder durch einen Mietaufhebungsvertrag und beginnt ein neues – die Wohnung bleibt dieselbe. Nimmt der Mieter dagegen nur einen Untermieter auf, bleibt das Mietverhältnis unverändert; siehe Untervermietung.
Unterschreiben zwei Personen, etwa ein Paar, entsteht ein Mietverhältnis mit zwei Mietern, nicht zwei Verträge. Das hat Folgen, die oft erst beim Auszug auffallen: Eine Kündigung muss von beiden Mietern erklärt beziehungsweise an beide gerichtet werden, und zieht nur einer aus, bleibt er Vertragspartei, bis alle Beteiligten einer Entlassung zustimmen.
Das Ende ist ebenso ein Stichtag wie der Beginn. Mit ihm entsteht die Pflicht zur Rückgabe der Wohnung, und von diesem Moment an laufen kurze Fristen – für Ersatzansprüche wegen Schäden nur sechs Monate. Das Übergabeprotokoll hält fest, in welchem Zustand die Rückgabe erfolgt ist.
Genau deshalb führt RoofRunner Mieter, Vertrag und Zahlungen zusammen am Mietverhältnis: in der Mieterverwaltung als Akte, in der Mietvertragsverwaltung als Vertrag.
Die Eckpfeiler im BGB
§ 535 Abs. 1 BGB regelt die Hauptpflichten: Überlassung und Erhaltung der Mietsache auf der einen, Zahlung der vereinbarten Miete auf der anderen Seite. Wird ein Mietvertrag für längere Zeit als ein Jahr nicht in schriftlicher Form geschlossen, gilt er nach § 550 BGB als für unbestimmte Zeit geschlossen.
Nach Beendigung ist der Mieter nach § 546 Abs. 1 BGB zur Rückgabe verpflichtet. Ersatzansprüche des Vermieters wegen Veränderungen oder Verschlechterungen verjähren nach § 548 Abs. 1 BGB in sechs Monaten ab Rückerhalt der Mietsache.
Dieser Text ist eine allgemeine Einordnung und keine Rechtsberatung.
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Häufige Fragen
Muss ein Mietvertrag schriftlich geschlossen werden?
Für Wohnraum grundsätzlich nicht – ein mündlicher Vertrag ist wirksam. Wird er für länger als ein Jahr befristet, greift allerdings § 550 BGB und der Vertrag gilt bei fehlender Schriftform als auf unbestimmte Zeit geschlossen.
Was ändert sich bei einem Mieterwechsel?
Es endet ein Mietverhältnis und beginnt ein neues. Kaution, Vorauszahlungen und Zählerstände gehören jeweils zu einem der beiden – deshalb braucht es zum Stichtag eine Zwischenablesung.
Begriffe kennen ist das eine.
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