Glossar
Untervermietung
Auch: Untermiete · Untermieter · Gebrauchsüberlassung an Dritte
Untervermietung ist die Überlassung der Mietsache oder eines Teils davon durch den Mieter an einen Dritten gegen Entgelt; sie ist nur mit Erlaubnis des Vermieters zulässig.
Ausgangspunkt ist ein Verbot mit Erlaubnisvorbehalt: Ohne Zustimmung des Vermieters darf der Mieter den Gebrauch nicht an Dritte überlassen. Ehepartner, eingetragene Lebenspartner und eigene Kinder sind dabei keine Dritten; ihre Aufnahme ist ohne Erlaubnis möglich, sollte dem Vermieter aber angezeigt werden.
Bei Wohnraum hat der Mieter unter Umständen einen Anspruch auf die Erlaubnis. Voraussetzung ist ein berechtigtes Interesse, das nach Vertragsschluss entstanden ist – etwa eine Trennung, ein Einkommensrückgang oder eine befristete Tätigkeit an einem anderen Ort –, und es darf nur ein Teil der Wohnung überlassen werden. Für die Untervermietung der ganzen Wohnung besteht dieser Anspruch nicht.
Ablehnen dürfen Sie, wenn in der Person des Untermieters ein wichtiger Grund liegt, die Wohnung überbelegt würde oder die Überlassung sonst unzumutbar ist. Ist sie nur bei höherer Miete zumutbar, können Sie die Erlaubnis von einem angemessenen Untermietzuschlag abhängig machen. Verweigern Sie die Erlaubnis ohne wichtigen Grund, kann der Mieter außerordentlich mit der gesetzlichen Frist kündigen.
Ein Beispiel: Ein Mieter einer Dreizimmerwohnung verliert nach der Trennung das zweite Einkommen und möchte ein Zimmer untervermieten. Das Interesse ist nach Vertragsschluss entstanden, betroffen ist nur ein Teil der Wohnung – die Erlaubnis kann er in der Regel verlangen.
Der Untermieter wird nicht Ihr Vertragspartner. Für sein Verschulden haftet der Mieter wie für eigenes. Eine unerlaubte Überlassung kann nach Abmahnung eine Kündigung rechtfertigen; kurzfristige Vermietungen über Ferienportale deckt eine gewöhnliche Untermieterlaubnis regelmäßig nicht ab.
Vertragspartei bleibt der Mieter am Mietverhältnis. Die schriftliche Erlaubnis legen Sie in RoofRunner am Mietverhältnis in der Dokumentenverwaltung ab.
Die §§ 540 und 553 BGB
§ 540 Abs. 1 BGB verbietet die Gebrauchsüberlassung an Dritte ohne Erlaubnis und gibt dem Mieter bei grundloser Verweigerung ein außerordentliches Kündigungsrecht mit gesetzlicher Frist. Nach § 540 Abs. 2 BGB hat der Mieter ein Verschulden des Dritten zu vertreten, auch wenn die Erlaubnis erteilt wurde.
§ 553 Abs. 1 BGB gibt dem Wohnraummieter einen Anspruch auf Erlaubnis, wenn nach Vertragsschluss ein berechtigtes Interesse entsteht, einen Teil des Wohnraums zu überlassen – außer bei wichtigem Grund in der Person des Dritten, Überbelegung oder Unzumutbarkeit. § 553 Abs. 2 BGB erlaubt, die Erlaubnis von einer angemessenen Mieterhöhung abhängig zu machen.
Dieser Text ist eine allgemeine Einordnung und keine Rechtsberatung.
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Häufige Fragen
Muss ich einer Untervermietung zustimmen?
Bei Wohnraum dann, wenn der Mieter nach Vertragsschluss ein berechtigtes Interesse bekommen hat und nur einen Teil der Wohnung überlassen will. Ablehnen dürfen Sie bei wichtigem Grund in der Person des Untermieters, Überbelegung oder Unzumutbarkeit.
Darf ich für die Untervermietung mehr Miete verlangen?
Ja, wenn Ihnen die Überlassung nur bei einer angemessenen Erhöhung zuzumuten ist – etwa weil die Wohnung stärker genutzt wird. Sie können die Erlaubnis dann von einem Untermietzuschlag abhängig machen.
Begriffe kennen ist das eine.
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