Glossar
Offene Posten
Auch: offener Posten · OP-Liste
Ein offener Posten ist eine fällige, aber noch nicht ausgeglichene Forderung oder Verbindlichkeit – im Mietkontext meist eine ausstehende Miete, eine Nachzahlung aus der Betriebskostenabrechnung oder eine unbezahlte Handwerkerrechnung.
Ein offener Posten entsteht, sobald eine Sollstellung fällig geworden ist und kein passender Zahlungseingang zugeordnet werden konnte. Entscheidend ist dabei weniger der Betrag als die Fälligkeit: zwei Monatsmieten sind rechtlich eine völlig andere Lage als zwei Nachzahlungen aus zwei verschiedenen Abrechnungsjahren.
Die Miete ist nach § 556b Abs. 1 BGB zu Beginn, spätestens bis zum dritten Werktag der einzelnen Zeitabschnitte zu entrichten. Ab diesem Tag läuft die Uhr, nicht ab Monatsende.
Offene Posten gibt es auch auf der anderen Seite: eine erfasste, aber noch nicht bezahlte Rechnung ist eine Verbindlichkeit. Beide Richtungen zusammen ergeben erst das Bild, das die Auswertungen zeigen.
Welcher Posten durch eine Zahlung erledigt ist, entscheidet nicht die Buchhaltung nach Belieben. Hat ein Mieter zwei Monatsmieten offen und überweist einen Monatsbetrag ohne Angabe, welcher Monat gemeint ist, legt das Gesetz die Reihenfolge fest. Das ist mehr als Formalie: Ob danach der ältere oder der jüngere Monat offen bleibt, kann bei einer späteren Kündigung wegen Zahlungsverzugs den Ausschlag geben.
Offene Posten veralten nicht nur, sie verjähren. Eine Nachzahlung aus der Betriebskostenabrechnung, die im Februar 2026 fällig wurde, verjährt mit Ablauf des 31. Dezember 2029 – nicht drei Jahre nach dem Fälligkeitstag, sondern drei Jahre nach dem Ende des Jahres ihrer Entstehung. Wer alte Posten jährlich durchsieht, verliert keine Forderung an den Kalender.
Führt der Rückstand zur Kündigung, ist der Zeitverlauf der entscheidende Nachweis – siehe Mietrückstand und den Ratgeber Mietrückstand: was tun.
Tilgungsreihenfolge und Verjährung
§ 366 Abs. 1 BGB: Reicht eine Zahlung nicht für alle Schulden, wird diejenige getilgt, die der Schuldner bei der Leistung bestimmt. Trifft er keine Bestimmung, gilt § 366 Abs. 2 BGB – zuerst die fällige Schuld, dann die für den Gläubiger weniger sichere, dann die für den Schuldner lästigere, dann die ältere.
Mietforderungen unterliegen der regelmäßigen Verjährungsfrist von drei Jahren (§ 195 BGB). Sie beginnt nach § 199 Abs. 1 BGB mit dem Schluss des Jahres, in dem der Anspruch entstanden ist und der Gläubiger von den maßgeblichen Umständen Kenntnis erlangt hat.
Dieser Text ist eine allgemeine Einordnung und keine Rechtsberatung.
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Häufige Fragen
Wann ist die Miete fällig?
Nach § 556b Abs. 1 BGB zu Beginn, spätestens bis zum dritten Werktag des vereinbarten Zeitabschnitts. Bei monatlicher Zahlung also am dritten Werktag des Monats.
Wann verjährt eine offene Mietforderung?
Nach drei Jahren, gerechnet ab dem Schluss des Jahres, in dem sie entstanden ist (§§ 195, 199 BGB). Eine im März 2026 fällige Miete verjährt also mit Ablauf des 31. Dezember 2029.
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