Glossar
Mietrückstand
Auch: Zahlungsverzug · Mietschulden
Ein Mietrückstand ist die Summe fälliger, aber nicht gezahlter Mieten; ab einer bestimmten Höhe berechtigt er den Vermieter zur außerordentlichen fristlosen Kündigung.
Zwei Schwellen kommen in Betracht. Entweder ist der Mieter für zwei aufeinanderfolgende Termine mit einem nicht unerheblichen Teil der Miete in Verzug, oder der Rückstand erreicht über einen längeren Zeitraum den Betrag zweier Monatsmieten.
Die entscheidende Einschränkung übersehen viele Vermieter: Die fristlose Kündigung wird unwirksam, wenn der Vermieter spätestens bis zum Ablauf von zwei Monaten nach Rechtshängigkeit des Räumungsanspruchs befriedigt wird – etwa durch Nachzahlung oder durch eine Übernahmeerklärung des Jobcenters. Diese Schonfristzahlung heilt die Kündigung.
Wer daher allein auf § 543 BGB setzt, verliert den Prozess regelmäßig. Deshalb wird in der Praxis hilfsweise zusätzlich ordentlich gekündigt – die Schonfristzahlung heilt die ordentliche Kündigung nach der Rechtsprechung nicht.
Vorausgesetzt ist immer ein lückenloser Nachweis des Zeitverlaufs. Den liefert die Mieteingangskontrolle.
Kündigung und Heilung
§ 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB nennt die beiden Schwellen: Verzug mit einem nicht unerheblichen Teil der Miete für zwei aufeinanderfolgende Termine, oder ein Rückstand in Höhe von zwei Monatsmieten über einen längeren Zeitraum.
§ 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB macht die Kündigung unwirksam, wenn der Vermieter bis zum Ablauf von zwei Monaten nach Rechtshängigkeit des Räumungsanspruchs befriedigt wird. Diese Schonfristzahlung wirkt nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs nicht auf eine hilfsweise ausgesprochene ordentliche Kündigung nach § 573 BGB.
Dieser Text ist eine allgemeine Einordnung und keine Rechtsberatung. Vor einer Kündigung wegen Zahlungsverzugs sollten Sie anwaltlichen Rat einholen.
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Häufige Fragen
Ab wie vielen Monatsmieten kann ich fristlos kündigen?
Ab einem Rückstand in Höhe von zwei Monatsmieten über einen längeren Zeitraum, oder bei Verzug mit einem nicht unerheblichen Teil für zwei aufeinanderfolgende Termine (§ 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB).
Was ist eine Schonfristzahlung?
Zahlt der Mieter innerhalb von zwei Monaten nach Rechtshängigkeit der Räumungsklage den Rückstand, wird die fristlose Kündigung nach § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB unwirksam.
Begriffe kennen ist das eine.
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