Glossar
Vorfälligkeitsentschädigung
Auch: Vorfälligkeitszinsen · vorzeitige Darlehensrückzahlung
Die Vorfälligkeitsentschädigung ist der Schadensersatz, den ein Darlehensnehmer der Bank leistet, wenn er ein Darlehen mit fest vereinbartem Sollzins vor Ablauf der Zinsbindung zurückzahlt.
Mit einer Zinsbindung sagt die Bank einen festen Zins für eine bestimmte Zeit zu und plant mit den Zinseinnahmen. Wird das Darlehen früher zurückgezahlt, entgeht ihr diese Marge. Die Vorfälligkeitsentschädigung gleicht den Schaden aus, der ihr dadurch entsteht.
Vermieter treffen sie meist beim Verkauf eines Objekts: Der Käufer übernimmt das Darlehen nicht, die Grundschuld muss gelöscht werden, also wird abgelöst. Einen Anspruch auf vorzeitige Ablösung haben Sie bei einem grundpfandrechtlich gesicherten Festzinsdarlehen, wenn ein berechtigtes Interesse besteht – der Verkauf ist der klassische Fall – und seit der Auszahlung mindestens sechs Monate vergangen sind. Der Preis dafür ist die Entschädigung.
Berechnet wird sie aus dem Zinsschaden bis zum Ende der Zinsbindung, abzüglich der Risiko- und Verwaltungskosten, die die Bank durch die frühe Rückzahlung spart. Je höher der vereinbarte Zins über dem aktuellen Marktniveau liegt und je länger die Restlaufzeit der Zinsbindung ist, desto teurer wird sie. Die Berechnung sollten Sie sich deshalb aufschlüsseln lassen und prüfen.
Es gibt drei Wege ohne Entschädigung. Erstens das Ende der Zinsbindung. Zweitens das gesetzliche Kündigungsrecht nach zehn Jahren ab vollständiger Auszahlung, mit sechs Monaten Frist – unabhängig von einer längeren vereinbarten Zinsbindung. Wurde später ein neuer Zins oder eine neue Laufzeit vereinbart, zählen die zehn Jahre ab dieser Vereinbarung. Drittens fehlerhafte Vertragsangaben: Sind Laufzeit, Kündigungsrecht oder Berechnungsweise im Vertrag unzureichend angegeben, ist der Anspruch bei Verbraucherdarlehen ausgeschlossen.
Der häufigste Fehler ist, einen Verkauf wenige Monate vor Ablauf der Zehnjahresfrist oder der Zinsbindung zu beurkunden, ohne die Ablösung durchzurechnen. Beim Timing lohnt der Blick auf die Spekulationsfrist und die Darlehenskonditionen zugleich. Wie die Entschädigung steuerlich zu behandeln ist, hängt davon ab, ob verkauft oder für das weiter vermietete Objekt umgeschuldet wird – das klären Sie mit Ihrem Steuerberater.
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Kündigungsrechte und Entschädigung im BGB
§ 490 Abs. 2 BGB erlaubt die vorzeitige Kündigung eines grundpfandrechtlich gesicherten Darlehens mit gebundenem Sollzins, wenn berechtigte Interessen es gebieten und seit dem vollständigen Empfang sechs Monate vergangen sind; ein solches Interesse liegt insbesondere bei anderweitiger Verwertung der beliehenen Sache vor. Der Darlehensnehmer hat den daraus entstehenden Schaden zu ersetzen.
Für Verbraucherdarlehen regelt § 502 BGB die Entschädigung und schließt sie unter anderem aus, wenn die Angaben zu Laufzeit, Kündigungsrecht oder Berechnung unzureichend sind. Bei Immobiliar-Verbraucherdarlehen mit gebundenem Sollzins ist eine vorzeitige Erfüllung während der Zinsbindung nach § 500 Abs. 2 BGB nur bei berechtigtem Interesse möglich.
Unabhängig davon kann der Darlehensnehmer nach § 489 Abs. 1 Nr. 2 BGB in jedem Fall nach Ablauf von zehn Jahren nach dem vollständigen Empfang mit einer Frist von sechs Monaten kündigen.
Dieser Text ist eine allgemeine Einordnung und keine Rechts- oder Finanzberatung.
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Häufige Fragen
Muss ich beim Verkauf einer vermieteten Wohnung eine Vorfälligkeitsentschädigung zahlen?
Wenn das Darlehen noch in der Zinsbindung ist und Sie es ablösen, in der Regel ja. Keine Entschädigung fällt an, wenn Sie nach Ablauf von zehn Jahren seit vollständiger Auszahlung mit sechs Monaten Frist kündigen, oder bei Verbraucherdarlehen mit unzureichenden Pflichtangaben.
Kann ich ein Immobiliendarlehen nach zehn Jahren kostenfrei kündigen?
Ja. Nach zehn Jahren ab vollständiger Auszahlung besteht ein gesetzliches Kündigungsrecht mit sechs Monaten Frist, auch wenn eine längere Zinsbindung vereinbart ist. Eine Vorfälligkeitsentschädigung fällt dann nicht an.
Begriffe kennen ist das eine.
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