Glossar
Spekulationsfrist
Auch: Spekulationssteuer · privates Veräußerungsgeschäft
Die Spekulationsfrist ist der Zeitraum von zehn Jahren zwischen Anschaffung und Veräußerung eines Grundstücks, innerhalb dessen ein Veräußerungsgewinn als privates Veräußerungsgeschäft steuerpflichtig ist.
Maßgeblich sind die Daten der obligatorischen Verträge, also die notariellen Kaufverträge – nicht der Übergang von Nutzen und Lasten und nicht die Grundbucheintragung. Wer den Verkauf einen Monat zu früh beurkundet, verliert die Steuerfreiheit für den gesamten Gewinn.
Der Gewinn ist der Veräußerungspreis abzüglich Anschaffungs- oder Herstellungskosten und Werbungskosten des Verkaufs. Die während der Vermietung geltend gemachte AfA mindert dabei die Anschaffungskosten – sie erhöht also den steuerpflichtigen Gewinn wieder. Das wird beim Kalkulieren regelmäßig übersehen.
Für selbstgenutzte Immobilien greift eine Ausnahme: Wurde das Objekt im Zeitraum zwischen Anschaffung und Veräußerung ausschließlich, oder im Jahr der Veräußerung und den beiden vorangegangenen Jahren, zu eigenen Wohnzwecken genutzt, bleibt der Gewinn steuerfrei. Bei einem vermieteten Objekt hilft das nicht.
Für die Aufbewahrung der Kaufunterlagen über diesen Zeitraum ist die Dokumentenverwaltung der richtige Ort.
Rechtsgrundlage
§ 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 EStG erfasst Veräußerungsgeschäfte bei Grundstücken, bei denen der Zeitraum zwischen Anschaffung und Veräußerung nicht mehr als zehn Jahre beträgt. Maßgeblich sind die obligatorischen Verträge.
Ausgenommen sind Wirtschaftsgüter, die im Zeitraum zwischen Anschaffung und Veräußerung ausschließlich zu eigenen Wohnzwecken oder im Jahr der Veräußerung und in den beiden vorangegangenen Jahren zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurden.
Dieser Text ist eine allgemeine Einordnung und keine Steuerberatung.
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Häufige Fragen
Ab wann läuft die Zehnjahresfrist?
Ab dem Datum des notariellen Kaufvertrags, nicht ab Übergabe oder Grundbucheintragung. Dasselbe gilt für das Ende der Frist beim Verkauf.
Erhöht die AfA den steuerpflichtigen Gewinn?
Ja. Die während der Vermietung in Anspruch genommene AfA mindert die Anschaffungskosten und erhöht damit den Veräußerungsgewinn.
Begriffe kennen ist das eine.
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