Glossar
Eigenbedarf
Auch: Eigenbedarfskündigung · Kündigung wegen Eigenbedarfs
Eigenbedarf ist ein berechtigtes Interesse des Vermieters an der ordentlichen Kündigung eines Wohnraummietverhältnisses, weil er die Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts benötigt.
Der Eigenbedarf ist der bekannteste Grund, aus dem ein Vermieter ein unbefristetes Wohnraummietverhältnis ordentlich beenden darf. Ohne ein solches berechtigtes Interesse ist eine Vermieterkündigung unwirksam – anders als beim Mieter, der ohne Begründung kündigen kann.
Begünstigt sind der Vermieter selbst, seine Familienangehörigen und Angehörige seines Haushalts. Kinder, Eltern und Geschwister sind nach der Rechtsprechung anerkannt; bei entfernteren Verwandten kommt es auf eine besondere persönliche Nähe an. Der Bedarf muss ernsthaft und nachvollziehbar sein, ein bloßer Vorrat für später genügt nicht.
Formell scheitern viele Kündigungen an der Begründung. Das Kündigungsschreiben muss die Person nennen, für die die Wohnung gebraucht wird, und das Interesse so beschreiben, dass der Mieter es prüfen kann. Nachgeschobene Gründe zählen nur, wenn sie erst später entstanden sind. Die Kündigung bedarf der Schriftform, und es gelten die gestaffelten Kündigungsfristen des Vermieters: drei, sechs oder neun Monate je nach Mietdauer.
Zwei Pflichten laufen nach der Kündigung weiter. Wird im selben Haus vor Ablauf der Frist eine vergleichbare Wohnung frei, ist sie dem Mieter nach der Rechtsprechung anzubieten. Und entfällt der Eigenbedarf vor dem Auszug, muss der Vermieter das mitteilen. Ein vorgetäuschter Eigenbedarf macht schadensersatzpflichtig.
Der Mieter kann außerdem wegen einer Härte widersprechen, etwa bei hohem Alter oder schwerer Krankheit. Nach Umwandlung in Wohnungseigentum und Verkauf gilt zudem eine Sperrfrist für den Erwerber. Gerade bei Käufern vermieteter Wohnungen, die selbst einziehen wollen, wird diese Sperre häufig übersehen.
Beginn und Laufzeit des Mietverhältnisses, aus denen sich die Frist ergibt, stehen in RoofRunner am Vertrag in der Mietvertragsverwaltung. Den Ablauf der Fristen beschreibt der Ratgeber Kündigungsfristen im Mietrecht.
Was § 573 BGB verlangt
§ 573 Abs. 1 BGB erlaubt die ordentliche Kündigung durch den Vermieter nur bei berechtigtem Interesse. § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB nennt als solches den Fall, dass der Vermieter die Räume als Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts benötigt. Nach § 573 Abs. 3 BGB sind die Gründe im Kündigungsschreiben anzugeben.
Die Fristen folgen aus § 573c Abs. 1 BGB, die Schriftform aus § 568 Abs. 1 BGB. Der Mieter kann nach § 574 BGB widersprechen, wenn die Beendigung eine nicht zu rechtfertigende Härte bedeuten würde. § 577a BGB sperrt die Eigenbedarfskündigung für einen Erwerber nach Begründung von Wohnungseigentum und Veräußerung für mindestens drei Jahre.
Dieser Text ist eine allgemeine Einordnung und keine Rechtsberatung. Vor einer Eigenbedarfskündigung sollten Sie anwaltlichen Rat einholen.
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Häufige Fragen
Für welche Angehörigen darf ich Eigenbedarf anmelden?
Für sich selbst, für Familienangehörige und für Angehörige Ihres Haushalts. Kinder, Eltern und Geschwister sind anerkannt; bei Nichten, Neffen oder Cousins kommt es auf eine besonders enge Beziehung im Einzelfall an.
Was passiert, wenn der Eigenbedarf nach der Kündigung wegfällt?
Fällt er vor Ablauf der Kündigungsfrist weg, müssen Sie den Mieter informieren. Verschweigen Sie das oder war der Bedarf vorgetäuscht, drohen Schadensersatzansprüche, etwa für Umzugskosten und eine höhere neue Miete.
Begriffe kennen ist das eine.
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