Immobilie verkaufen: die Zehnjahresfrist und ihre Fallstricke

Beim Verkauf einer vermieteten Immobilie entscheidet ein einziges Datum darüber, ob der Gewinn steuerfrei bleibt oder mit dem persönlichen Steuersatz belastet wird. Wer einen Monat zu früh beurkundet, verliert die Steuerfreiheit für den gesamten Gewinn — nicht anteilig.

Die Zehnjahresfrist

§ 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 EStG erfasst Veräußerungsgeschäfte bei Grundstücken, bei denen zwischen Anschaffung und Veräußerung nicht mehr als zehn Jahre liegen. Danach ist der Gewinn steuerfrei.

Maßgeblich sind die obligatorischen Verträge, also die notariellen Kaufverträge — auf beiden Seiten. Nicht maßgeblich sind der Übergang von Nutzen und Lasten, die Kaufpreiszahlung und die Eintragung im Grundbuch.

Das ist der Punkt, an dem in der Praxis Geld verloren geht. Wer am 15. März 2016 gekauft hat, darf frühestens am 16. März 2026 verkaufen. Ein Notartermin am 10. März 2026, weil der Käufer drängt, kostet die gesamte Steuerfreiheit.

Wie der Gewinn ermittelt wird

Veräußerungspreis minus Anschaffungs- oder Herstellungskosten minus Werbungskosten der Veräußerung = Veräußerungsgewinn

Zu den Werbungskosten der Veräußerung zählen Maklerprovision, Notarkosten des Verkaufs, Kosten für Energieausweis und Inserate sowie eine etwaige Vorfälligkeitsentschädigung.

Der Punkt, der am häufigsten übersehen wird

Die während der Vermietung in Anspruch genommene AfA mindert die Anschaffungskosten. Sie erhöht damit den steuerpflichtigen Veräußerungsgewinn.

Ein Beispiel macht das deutlich. Anschaffungskosten 300.000 €, davon Gebäudeanteil 210.000 €, acht Jahre lang 2 Prozent AfA — das sind 33.600 € in Anspruch genommene Abschreibung. Verkauf für 360.000 €.

Der Gewinn beträgt nicht 60.000 €, sondern rund 93.600 €, weil die Anschaffungskosten um die genutzte AfA zu kürzen sind. Wer das nicht einkalkuliert, unterschätzt die Steuerlast erheblich.

Wirtschaftlich ist das konsequent: Die AfA hat sich während der Vermietung steuermindernd ausgewirkt; beim Verkauf innerhalb der Frist wird dieser Vorteil nachgeholt.

Die Ausnahme für Selbstnutzung

Steuerfrei bleibt der Gewinn unabhängig von der Frist, wenn das Objekt

• im Zeitraum zwischen Anschaffung und Veräußerung ausschließlich zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurde, oder
• im Jahr der Veräußerung und in den beiden vorangegangenen Jahren zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurde.

Die zweite Variante ist großzügiger, als sie klingt: „In den beiden vorangegangenen Jahren“ verlangt keine vollen Kalenderjahre. Eine Selbstnutzung von Dezember 2024 bis Januar 2026 kann genügen, wenn 2026 verkauft wird.

Bei einem durchgehend vermieteten Objekt hilft diese Ausnahme nicht. Wer sie nutzen will, muss die Vermietung tatsächlich beenden und selbst einziehen — eine Scheinnutzung trägt nicht.

Was noch zu beachten ist

Die Drei-Objekt-Grenze. Wer innerhalb von etwa fünf Jahren mehr als drei Objekte veräußert, gerät in die Nähe eines gewerblichen Grundstückshandels. Dann greift die Zehnjahresfrist nicht mehr, es fällt Gewerbesteuer an, und die Gewinne sind unabhängig von der Haltedauer steuerpflichtig. Die Grenze ist eine Indizregel mit Ausnahmen in beide Richtungen.

Erbschaft und Schenkung. Bei unentgeltlichem Erwerb wird die Anschaffung des Rechtsvorgängers zugerechnet. Wer eine seit fünfzehn Jahren im Familienbesitz befindliche Immobilie erbt, kann sofort steuerfrei verkaufen.

Verluste aus privaten Veräußerungsgeschäften können nur mit Gewinnen derselben Art verrechnet werden, nicht mit anderen Einkünften.

Was Sie aufbewahren sollten

Für die Ermittlung des Gewinns brauchen Sie Jahre später den Kaufvertrag, die Aufteilung des Kaufpreises auf Gebäude und Grund und Boden, sämtliche Anschaffungsnebenkosten und die Aufstellung der in Anspruch genommenen AfA.

Zehn Jahre sind ein langer Zeitraum, und diese Unterlagen tauchen im Alltag nie auf — bis sie gebraucht werden. Sie gehören deshalb an das Objekt und nicht in einen Jahresordner.

Vor dem Verkauf

Zwei Prüfungen lohnen sich, bevor ein Notartermin vereinbart wird. Erstens: das genaue Datum des seinerzeitigen Kaufvertrags. Zweitens: die Summe der bisher genutzten AfA, um die tatsächliche Steuerlast zu überschlagen.

Beides sind Fragen, die sich in fünf Minuten beantworten lassen, wenn die Unterlagen greifbar sind — und die andernfalls einen teuren Termin zu früh oder eine falsche Preisvorstellung nach sich ziehen.

Teilverkäufe und gemischte Nutzung

Wird nur ein Teil des Objekts veräußert oder war es teils selbstgenutzt und teils vermietet, ist aufzuteilen. Steuerfrei bleibt der Anteil, der die Voraussetzungen der Selbstnutzung erfüllt; steuerpflichtig ist der vermietete Anteil, wenn die Zehnjahresfrist noch läuft.

Bei einem Zweifamilienhaus, in dem Sie eine Wohnung selbst bewohnen und die andere vermieten, wird der Gewinn also nach Flächenanteilen aufgeteilt. Ein häusliches Arbeitszimmer führt nach neuerer Rechtsprechung dagegen nicht dazu, dass dieser Teil aus der Selbstnutzung herausfällt.

Was vor dem Verkauf zu klären ist

Vorfälligkeitsentschädigung. Wird ein laufendes Darlehen abgelöst, verlangt die Bank in der Regel eine Entschädigung. Sie zählt zu den Werbungskosten der Veräußerung und mindert den steuerpflichtigen Gewinn — bei einem steuerfreien Verkauf nach zehn Jahren wirkt sie sich dagegen steuerlich nicht aus.

Laufende Mietverhältnisse. Der Käufer tritt nach § 566 BGB in die bestehenden Mietverträge ein. Kauf bricht nicht Miete — Sie verkaufen also das Objekt mit seinen Verträgen, Kautionen und laufenden Abrechnungszeiträumen. Wer die Kaution nicht getrennt angelegt hat, bekommt hier ein zusätzliches Problem.

Für die Kaufpreisverhandlung ist außerdem relevant, dass ein vermietetes Objekt regelmäßig einen niedrigeren Preis erzielt als ein freies — Käufer, die selbst einziehen wollen, scheiden als Interessenten weitgehend aus. Wer den Verkauf ohnehin plant und die Zehnjahresfrist ohnehin abwartet, sollte deshalb früh klären, ob eine Veräußerung im vermieteten Zustand oder nach Beendigung des Mietverhältnisses angestrebt wird. Beides hat Konsequenzen weit über die Steuer hinaus, und beides braucht Vorlauf.

Was der Käufer übernimmt

Nach § 566 BGB tritt der Erwerber in die bestehenden Mietverhältnisse ein — Kauf bricht nicht Miete. Übergeben werden damit nicht nur die Verträge, sondern auch die laufenden Abrechnungszeiträume, die Kautionen und alle offenen Vorgänge.

Für die Vorbereitung heißt das: Mietverträge, Nachträge, Kautionsnachweise, die letzten Betriebskostenabrechnungen und die aktuellen Zählerstände gehören zusammengestellt, bevor die Verhandlung beginnt. Ein Käufer, der diese Unterlagen vollständig bekommt, verhandelt anders als einer, der sie nachfordern muss.

Die Kaution ist dabei der heikelste Punkt. Sie ist an den Erwerber weiterzuleiten, und der Mieter kann sich am Ende an ihn halten — unabhängig davon, ob die Übergabe tatsächlich stattgefunden hat. Wer die Kaution nicht getrennt angelegt hat, muss sie an dieser Stelle erst wieder herstellen.

Dieser Beitrag ist eine allgemeine Einordnung und ersetzt keine Steuerberatung.