Staffelmiete oder Indexmiete: welche Klausel passt

Beide Klauseln lösen dasselbe Problem: Sie nehmen künftige Mieterhöhungen vorweg und ersparen das förmliche Verfahren mit Begründung und Zustimmung. Sie tun es aber auf entgegengesetzte Weise — die eine legt den Betrag heute fest, die andere überlässt ihn der Preisentwicklung. Danach richtet sich, welche zu Ihrer Situation passt.

Die Staffelmiete: Planbarkeit

Bei der Staffelmiete steht im Vertrag, zu welchen Zeitpunkten sich die Miete auf welchen Betrag erhöht. Beide Seiten wissen bei Vertragsschluss, was in fünf Jahren zu zahlen ist.

Das ist ihr Vorteil und ihr Preis zugleich. Für den Mieter ist es Kalkulationssicherheit. Für Sie bedeutet es Bindung: Entwickelt sich der Markt stärker als gedacht, können Sie während der Laufzeit nicht nachbessern.

Formvorgaben. § 557a Abs. 1 BGB verlangt Schriftform und die Angabe der jeweiligen Miete als Geldbetrag. Ein Prozentsatz genügt nicht: „Erhöhung um 3 % jährlich“ ist unwirksam, „ab 01.01.2028: 780 €“ ist wirksam. Nach § 557a Abs. 2 BGB muss die Miete zwischen zwei Staffeln jeweils mindestens ein Jahr unverändert bleiben.

Was ausgeschlossen ist. Während der Laufzeit sind Erhöhungen nach §§ 558 bis 559b BGB ausgeschlossen — also sowohl die Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete als auch die Modernisierungsumlage. Das trifft besonders, wenn eine energetische Sanierung ansteht.

Die Indexmiete: Inflationsschutz

Bei der Indexmiete folgt die Miete dem Verbraucherpreisindex für Deutschland. Der künftige Betrag steht nicht im Vertrag, sondern ergibt sich aus der Indexentwicklung.

Das verlagert das Inflationsrisiko auf den Mieter — und nimmt es Ihnen. In Phasen hoher Inflation ist das der wirtschaftlich deutlich bessere Vertrag. Es wirkt allerdings in beide Richtungen: Sinkt der Index, kann der Mieter eine Herabsetzung verlangen.

Formvorgaben. § 557b BGB verlangt die Kopplung an den vom Statistischen Bundesamt ermittelten Index. Auch hier gilt die Mindestdauer von einem Jahr zwischen zwei Anpassungen.

Der Haken. Die Anpassung erfolgt nicht automatisch. Sie verlangt eine Erklärung in Textform, in der die Indexveränderung und die neue Miete beziffert sind. Die neue Miete ist erst ab dem übernächsten Monat nach Zugang zu zahlen — rückwirkend geht nichts.

Das ist der praktisch wichtigste Unterschied zur Staffelmiete: Diese wirkt von selbst, die Indexmiete nur, wenn jemand daran denkt. Eine vergessene Anpassung ist verlorenes Geld, und zwar dauerhaft, weil die Basis für die nächste Anpassung entsprechend niedriger bleibt.

Was eine konkrete Indexveränderung bedeutet, rechnen Sie mit dem Indexmiete-Rechner durch.

Was ausgeschlossen ist. Erhöhungen bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete sind ausgeschlossen. Eine Modernisierungsumlage bleibt in engen Grenzen möglich, soweit die Maßnahme nicht vom Vermieter zu vertreten war — etwa bei einer gesetzlich vorgeschriebenen Sanierung.

Was für beide gilt

Die Kappungsgrenze greift bei keiner der beiden Klauseln, weil sie nur für Erhöhungen nach § 558 BGB gilt. Auch die ortsübliche Vergleichsmiete ist keine Obergrenze — eine Staffel- oder Indexmiete darf sie überschreiten.

Die Grenze bildet stattdessen das Wucherverbot und, bei Neuvermietung in Gebieten mit Mietpreisbremse, deren Vorgaben für die Anfangsmiete. Die Klausel regelt die Entwicklung, nicht den Startpunkt.

Beide Klauseln schließen eine Erhöhung der Betriebskostenvorauszahlung nicht aus. Sie ist keine Mieterhöhung im Sinne dieser Vorschriften und bleibt nach einer erteilten Abrechnung möglich.

Die Entscheidung

Staffelmiete, wenn Sie Planbarkeit schätzen, das Objekt in absehbarer Zeit nicht modernisieren wollen und eine realistische Vorstellung von der Marktentwicklung haben. Sie ist außerdem die verwaltungsärmere Variante: Sie wirkt, ohne dass jemand tätig werden muss.

Indexmiete, wenn Sie Inflationsschutz suchen und bereit sind, die Anpassung jedes Mal aktiv zu erklären. Sie passt zu längeren Laufzeiten und zu Beständen, in denen ohnehin jemand die Fristen führt.

Standardvertrag, wenn Sie sich die Möglichkeit einer Modernisierungsumlage offenhalten wollen oder eine energetische Sanierung absehbar ist. Der Preis ist das förmliche Verfahren mit Zustimmung.

Ein häufiger Fehler

Beides in einen Vertrag zu schreiben. Staffel- und Indexklausel regeln dieselbe Frage auf unterschiedliche Weise; eine Kombination ist widersprüchlich und im Zweifel insgesamt unwirksam. Dann gilt der Standardvertrag — mit dem Verfahren, das Sie vermeiden wollten.

Die Anfangsmiete bleibt geregelt

Beide Klauseln regeln die Entwicklung der Miete, nicht den Startpunkt. In Gebieten mit Mietpreisbremse gelten deren Vorgaben für die Anfangsmiete unabhängig davon, welche Klausel Sie vereinbaren.

Bei der Staffelmiete wird zusätzlich jede einzelne Staffelstufe an diesem Maßstab gemessen, soweit die Mietpreisbremse anwendbar ist. Eine Staffel, die in Stufe drei deutlich über die zulässige Anfangsmiete hinausgeht, ist insoweit nicht durchsetzbar.

Das ist der Grund, warum eine sehr steile Staffel selten trägt: Sie sieht auf dem Papier attraktiv aus und lässt sich später nicht vollstrecken.

Was bei Modernisierung passiert

Steht eine energetische Sanierung an, ist die Staffelmiete die ungünstigste Wahl. § 557a Abs. 2 BGB schließt die §§ 558 bis 559b BGB für die Laufzeit aus — die Modernisierungsumlage ist damit vollständig gesperrt.

Bei der Indexmiete ist eine Modernisierungsumlage in engen Grenzen möglich, nämlich soweit die Maßnahme vom Vermieter nicht zu vertreten war — etwa weil sie gesetzlich vorgeschrieben wurde. Eine freiwillige Modernisierung fällt nicht darunter.

Wer eine Sanierung absehen kann, fährt mit dem Standardvertrag besser, auch wenn er das förmliche Erhöhungsverfahren bedeutet.

Für die laufende Verwaltung unterscheiden sich beide Klauseln deutlich im Aufwand. Eine Staffelmiete braucht einen Termin je Stufe, an dem die Sollstellung angepasst wird — mehr nicht. Eine Indexmiete braucht zusätzlich die Beobachtung des Index, die Berechnung und eine formgerechte Erklärung, jedes Mal. Wer mehrere Objekte verwaltet, sollte das mit einkalkulieren: Der wirtschaftliche Vorteil der Indexmiete entsteht nur, wenn die Anpassung auch tatsächlich jedes Mal erklärt wird.

Dieser Beitrag ist eine allgemeine Einordnung und ersetzt keine Rechtsberatung.