Mietkaution richtig anlegen, verzinsen und zurückzahlen

Die Mietkaution ist einer der wenigen Bereiche des Mietrechts, in dem fast jede Abweichung von der gesetzlichen Regelung zu Lasten des Mieters unwirksam ist. § 551 Abs. 4 BGB stellt das ausdrücklich klar. Wer hier eine „übliche“ Vertragsklausel übernimmt, ohne sie zu prüfen, hat mit einiger Wahrscheinlichkeit eine unwirksame im Vertrag.

Die Höchstgrenze

Zulässig sind höchstens drei Nettokaltmieten. Betriebskostenpauschalen und -vorauszahlungen zählen für die Berechnung ausdrücklich nicht mit — die Grenze rechnet auf der Kaltmiete.

Wurde mehr vereinbart, ist die Vereinbarung in Höhe des überschießenden Betrags unwirksam. Der Mieter kann den Mehrbetrag zurückfordern, und zwar auch Jahre später. Die restliche Vereinbarung bleibt wirksam; die Kaution entfällt also nicht insgesamt.

Bei einer Staffel- oder Indexmiete bemisst sich die Grenze nach der Anfangsmiete. Steigt die Miete später, dürfen Sie nicht nachfordern.

Die Ratenzahlung

Der Mieter darf die Kaution in drei gleichen Monatsraten leisten. Die erste Rate ist zu Beginn des Mietverhältnisses fällig, die weiteren mit den unmittelbar folgenden Mietzahlungen.

Eine Klausel, die die volle Summe vor Übergabe verlangt, ist unwirksam. Das ist eine der häufigsten unwirksamen Klauseln in Formularmietverträgen überhaupt — und die Folge ist nicht, dass eine zulässige Regelung an ihre Stelle tritt, sondern dass die Klausel ersatzlos wegfällt und das gesetzliche Ratenrecht gilt.

Der Mieter muss die Ratenzahlung nicht ankündigen; er kann sie einfach in Anspruch nehmen. Zahlt er freiwillig alles auf einmal, ist auch das in Ordnung.

Die getrennte Anlage

§ 551 Abs. 3 BGB verlangt, die Kaution getrennt vom eigenen Vermögen anzulegen, zu dem für Spareinlagen mit dreimonatiger Kündigungsfrist üblichen Zinssatz. Die Erträge stehen dem Mieter zu und erhöhen die Sicherheit.

Das ist kein Formalismus. Der Zweck ist Insolvenzfestigkeit: Liegt die Kaution getrennt, fällt sie nicht in Ihre Insolvenzmasse, und der Mieter bekommt sie zurück. Liegt sie auf dem Geschäftskonto, ist sie im Insolvenzfall verloren.

Verletzen Sie die Trennungspflicht, hat der Mieter ein Zurückbehaltungsrecht an der Miete, bis Sie die Anlage nachweisen — in Höhe der Kaution. Das ist eine spürbare Sanktion.

Zulässige Formen sind ein Kautionssparbuch auf den Namen des Mieters mit Verpfändung an den Vermieter, ein offenes Treuhandkonto oder ein Kautionskonto des Vermieters, das erkennbar als solches geführt wird. Ein normales Unterkonto ohne Kennzeichnung genügt nicht.

Alternativen zur Barkaution

Die Parteien können andere Sicherheiten vereinbaren, etwa eine Bürgschaft. Die Höchstgrenze von drei Nettokaltmieten gilt dann entsprechend.

Ein Sonderfall ist die Bürgschaft, die ein Dritter unaufgefordert und freiwillig stellt, um dem Mieter die Wohnung zu ermöglichen — etwa Eltern. Sie kann nach der Rechtsprechung ausnahmsweise über die Grenze hinausgehen, weil sie nicht vom Vermieter verlangt wurde. Verlassen sollte man sich darauf nicht.

Kautionsversicherungen sind zulässig, wenn der Mieter sie wählt. Der Vermieter kann sie nicht vorschreiben.

Die Rückzahlung

Nach Ende des Mietverhältnisses und Rückgabe der Wohnung steht Ihnen eine angemessene Prüffrist zu. Eine feste Dauer nennt das Gesetz nicht; in der Praxis werden drei bis sechs Monate als angemessen angesehen.

Steht eine Betriebskostenabrechnung noch aus, dürfen Sie einen angemessenen Teil einbehalten — nicht die gesamte Kaution. Angemessen ist ein Betrag in der Größenordnung der zu erwartenden Nachzahlung, nicht ein Vielfaches davon.

Nach Ablauf der Prüffrist und Abrechnung ist der Rest samt Zinsen auszuzahlen. Die Aufrechnung mit streitigen Schadensersatzansprüchen ist möglich, aber riskant: Setzen Sie einen Anspruch an, den Sie nicht belegen können, geraten Sie mit der Rückzahlung in Verzug.

Genau dafür ist das Übergabeprotokoll da. Ohne dokumentierten Anfangszustand tragen Sie die Beweislast dafür, dass ein Schaden bei Einzug nicht vorhanden war — ein Beweis, der nach Jahren kaum zu führen ist.

Was sich rechnen lässt

Maximale Kaution, Ratenhöhe und der Zinsertrag über die Laufzeit lassen sich mit dem Mietkautions-Rechner durchspielen. Für die laufende Verwaltung zählt vor allem, dass Kaution, Ratenstand und Rückzahlungsstichtag am Mietverhältnis dokumentiert sind — bei der Rückzahlung wird nach Jahren gefragt, und dann muss die Zahl auffindbar sein.

Wenn der Mieter die Kaution nicht zahlt

Zahlt der Mieter die vereinbarte Kaution nicht, ist das eine Vertragsverletzung. § 569 Abs. 2a BGB gibt dem Vermieter ein außerordentliches Kündigungsrecht, wenn der Mieter mit einem Betrag in Höhe von zwei Monatsmieten im Verzug ist.

Das ist die Größenordnung von zwei der drei Raten. Eine Abmahnung ist dafür nicht erforderlich, eine Zahlungsaufforderung mit Frist aber sinnvoll — häufig liegt schlicht ein Missverständnis über das Ratenrecht vor.

Nicht zulässig ist es, die Übergabe der Wohnung von der vollständigen Zahlung abhängig zu machen, wenn ein Ratenrecht besteht.

Beim Eigentümerwechsel

Verkaufen Sie das Objekt, tritt der Erwerber nach § 566 BGB in das Mietverhältnis ein — und mit ihm in die Kautionsverpflichtung. Die Kaution ist an ihn weiterzuleiten.

Der Mieter kann sich am Ende des Mietverhältnisses an den Erwerber halten, unabhängig davon, ob die Kaution tatsächlich übergeben wurde. Für Sie als Verkäufer heißt das: Die Übergabe gehört dokumentiert in den Kaufvertrag, sonst haften Sie unter Umständen weiter.

Auch hier zeigt sich der Sinn der getrennten Anlage: Eine sauber geführte Kaution lässt sich übergeben, eine im Geschäftskonto verschwundene nicht.

Ein letzter praktischer Punkt betrifft die Dokumentation. Halten Sie fest, wann welche Rate eingegangen ist, wo die Kaution angelegt wurde und welche Zinsen aufgelaufen sind. Bei der Rückzahlung wird nach Jahren gefragt, oft von einem Mieter, der inzwischen umgezogen ist, und die Auskunft muss dann belastbar sein. Ein Kautionskonto, dessen Stand sich nicht dem einzelnen Mietverhältnis zuordnen lässt, erzeugt genau an dieser Stelle vermeidbaren Streit.

Dieser Beitrag ist eine allgemeine Einordnung und ersetzt keine Rechtsberatung.